Le ZAN, de pénurie en création de valeur

Dans son guide synthétique daté du 27 novembre dernier, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires défendait son objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) inscrit dans sa loi Climat et résilience du 22 août 2021 par ses bénéfices pour la planète, les habitants et les collectivités : « La priorité est de transformer la ville existante en revitalisant les cœurs des petites et moyennes centralités, en recyclant les 170 000 ha de friches en France, en mobilisant les 1,1 million de logements vacants, et en révélant le potentiel des périphéries urbaines déqualifiées. » Pour les investisseurs spécialisés en immobilier logistique, les conséquences de cette nouvelle directive dressent cependant un portrait plus contrasté. « De manière instantanée ou statique, en termes d’équilibre de marché entre offre et demande, le ZAN signifierait une inélasticité de l’offre nouvelle, avec un effet inflationniste ou renchérissement du prix des actifs existants, si la demande est constante, avance d’emblée Béatrice Guedj, Head of Research and Innovation chez Swiss Life Asset Managers France. Mais les marchés sont dynamiques par définition : le ZAN nous soumet à transformer l’existant et à densifier dans le temps. Dès lors, l’offre n’est pas inélastique en tant que telle et la demande peut être soumise à une déformation structurelle en fonction des besoins industriels et logistiques, ce qui complexifie l’équation. »