Un millésime 2025 en demi-teinte pour l'immobilier logistique français

L’immobilier logistique et d’activités avait terminé 2024 en fanfare, auréolé du titre de classe d’actifs la plus transactée de l’année avec près de 4 Mds€ déployés en logistique (+105 % vs 2023) et 1,3 Md€ investis dans les locaux d’activités (+4 %). Si le secteur a su conserver l’intérêt de beaucoup d’investisseurs en 2025, force est de constater qu’il n’aura pas affiché le même dynamisme au cours de l’année qui s’achève.

De passage récemment sur le plateau de BiTV, le directeur Industriel & Logistique France de JLL, Simon-Pierre Richard, anticipait un atterrissage aux alentours de 3,5-4 Mds€, soit une baisse de 24 ou 25 % par rapport à 2024. Une baisse que l’on peut expliquer selon lui en partie par le manque de grandes transactions. D’ailleurs, on se souviendra peut-être davantage du millésime logistique 2025 pour les transactions qui ne se seront pas conclues, comme la cession par Brookfield AM de la plate-forme Castignac pour 1,3 Md€, celle du portefeuille paneuropéen Urban Gateway par Carlyle pour 400 M€ ou encore celle du portefeuille Nest par Arefim pour 320 M€.

D’autres pointeront du doigt l’incertitude économique et politique qui plane sur la France depuis septembre ainsi qu’un marché locatif en manque de dynamisme pour expliquer la difficulté des acquéreurs à s’entendre avec les vendeurs. « Malgré de solides fondamentaux, les volumes utilisateurs en 2025 sont orientés à la baisse avec près de 2,1 millions de m² placés pour 119 transactions au cours des neuf premiers mois de l’année (transactions supérieures à 5 000 m², hors classe C) sur l’ensemble du territoire français », rapportait après tout Franck Poizat, codirecteur du pôle Industriel de BNP Paribas Real Estate Advisory France, à la fin du 3^e trimestre 2025.

Pour autant, l’immobilier logistique et d’activités français n’a pas été exempt de transactions marquantes en 2025. Sur la première moitié de l’année, EQT Real Estate a par exemple signé l’acquisition du portefeuille Occident pour 150 M€, un montant identique à celui déboursé par Amazon pour acquérir un portefeuille de deux actifs auprès de Goodman. Et même sur cette fin d’année toujours affligée par l’incertitude macroéconomique, des actifs d’ampleur continuent à changer de main. On peut citer le portefeuille Logiprime acquis par Intervest pour 130 M€ ; le portefeuille de deux actifs signé mi-décembre par Fidelity International auprès d’Ares Management pour 100 M€ ; ou encore le portefeuille paneuropéen de 31 actifs arbitré par Blackstone auprès de M7 Real Estate. Selon nos informations, la partie française de ce portefeuille vendu 350 M€ représenterait une surface d'environ 140 000 m² et pèserait pour environ 175 M€.

Tout cela, c’est évidemment sans prendre en compte l’acquisition pour 2,3 Mds€ de Proudreed par Blackstone, dont la comptabilisation dans les chiffres ImmoStat de 2025 fait débat chez les brokers interrogés par Business Immo. Deal immobilier ou M&A ? « Si on la comptabilise, le marché sera en hausse. À l’inverse, il sera en baisse si on ne la prend pas en compte », notait ainsi Simon-Pierre Richard, directeur Industriel & Logistique France chez JLL. « Cette opération est tellement exceptionnelle que je préfère la mettre de côté… »

(*) Sous promesse de vente

(**) Vente utilisateur