Dans un marché où environ 3,5 Mds€ d’actifs logistiques ont été relégués au rayon des invendus, comme le révélait récemment Business Immo, Atmos Capital est parvenu malgré tout à tirer son épingle du jeu et à enchaîner les deals en 2025. Au travers d’une dizaine d’opérations, la société de gestion, cofondée fin 2021 par Alban Marion et Marc Bouckenheimer, a atteint cette année la barre des 500 M€ sous gestion. Et elle ne compte pas s’arrêter en si bon chemin.
Comptant sur une équipe de sept collaborateurs basés à Paris, le groupe est à la fois asset manager et investisseur. Il articule sa stratégie aux côtés de partenaires d’horizons différents, explique Marc Bouckenheimer : « En fonction du partenaire, nous pouvons co-investir dans une fourchette allant jusqu'à 40 % des opérations. »
Dans la lignée du portefeuille Dispatch
« En France, nous avons signé au cours du dernier mois pour une quarantaine de millions d’euros d’acquisitions aux côtés d'acteurs français et anglo-saxons », avance par exemple Marc Bouckenheimer.
Agissant à titre d’operating partner, Atmos Capital a également accompagné un investisseur américain dans sa stratégie tricolore. « Le début de l’année a été marqué par une grosse agrégation de messageries pour un partenaire américain, avec des sites achetés auprès de privés et occupés par des locataires de premier plan », explique Alban Marion.
Autant de « petites lignes qui, mises toutes ensemble, nous ont permis de construire en un peu plus de 12 mois un portefeuille de près de 80 M€, amorcé avec l’acquisition auprès de Swiss Life AM du portefeuille Dispatch », continue-t-il. Doté d’un taux d’occupation de 95 %, l’ensemble présente un taux de rendement d’environ 7,5 %, « avec un gros potentiel de réversion », abonde le cofondateur.
« Nous avons également des partenaires un peu plus historiques tel que ESR Europe – anciennement ARA – ainsi que d’autres, plus discrets, avec des promoteurs et des foncières, notamment 6e Sens Immobilier et Groupe Mazureau », souligne en outre Marc Bouckenheimer.
Avec ces derniers, le groupe mène une stratégie d’acquisition de fonciers à long terme, « qui nous permet de diversifier un peu nos stratégies d’investissement et nous donne une échelle de temps un peu plus importante, ce qui est une vraie chance dans le marché actuel ». À ce titre, le groupe a acquis en décembre le siège France de STG à Noyal-sur-Vilaine, près de Rennes, mettant ainsi la main sur quatre messageries opérées par le groupe ainsi qu’un foncier de 20 ha.
Déjà 150 M€ sous exclusivité pour 2026
« Nous sommes assez contents de notre année 2025 et de notre capacité à saisir beaucoup d’opportunités sous les radars, avance Alban Marion. Notre objectif de 2026 sera de continuer dans cette veine, puisque nous comptons déjà un peu plus de 150 M€ d’actifs sous exclusivité et qui devraient se convertir en acquisitions au courant du 1er semestre 2026. »
Pour concrétiser cette feuille de route, Atmos Capital continuera de miser sur la formule qui a fait son succès : sourcer des opérations pouvant aller du petit actif de logistique urbaine jusqu’à la plate-forme XXL, selon les différentes stratégies de ses partenaires. « Nous arrivons à gérer toute la chaîne de création de valeur, depuis le sourcing des opérations – 90 % des opérations que l’on fait sont off-market – jusqu’à la gestion des actifs, la renégociation des baux et la revente, à la découpe ou en portefeuille », explique à ce titre Marc Bouckenheimer, soulignant que le groupe peut aussi se positionner comme codétenteur dans la durée dans le cadre de stratégies plus patrimoniales.
Pour accompagner cette croissance, Atmos Capital accueillera en janvier deux nouveaux collaborateurs appelés à aider à l’acquisition et à l’asset management respectivement. « Le marché est assez compétitif, en particulier sur ces produits de logistique urbaine, et il y a beaucoup de concurrence. C’est un marché sur lequel le réseau ainsi que le sourcing ont une importance primordiale, conclut Alban Marion. Et c’est ce qui fait notre force aujourd’hui : un bon réseau d’apporteurs d’affaires et surtout une vraie capacité à sourcer auprès de privés. »