Il a pris ses fonctions en janvier 2024, comme Head of European Value-Add, avec une mission « claire » et « annoncée » : développer la pratique value-added chez Columbia Threadneedle Investments, qui détient aujourd’hui 15 Mds€ d’actifs immobiliers sous gestion en Europe avec une stratégie initiale axée sur les segments core et core+. « C’est l’objet de mon arrivée », résume Marc-Olivier Assouline, deux ans après. « Nous voulons retrouver un certain équilibre à l’échelle de notre patrimoine. »
L’acquisition du Pullman Paris Montparnasse auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW), avec Bain Capital et QuinSpark Investment Partners, s’inscrit dans cette logique – le trio l’a finalisée le 17 septembre pour plus de 300 M€. « Une stratégie value-added digne de ce nom passe forcément par l’hôtellerie, à tout le moins l’immobilier opérationnel », explique l’intéressé. « Il faut aller chercher de la complexité, qui passe souvent par des leviers opérationnels : un hôtel, c’est une entreprise, il faut gérer un chiffre d’affaires, du personnel, des coûts d’exploitation… »
Mis sur le marché par URW en 2024, puis retiré, le Pullman Montparnasse a attiré son attention, sous les radars. « Sur ce marché, il faut savoir entendre les signaux faibles », se remémore-t-il. « URW suivait sa stratégie de désendettement, l’établissement n’avait pas la performance espérée, qui plus est après les JO, qui fut décevante pour l’hôtellerie parisienne, notamment pour les actifs dépendants des conférences et autres congrès. Ainsi, les planètes étaient alignées entre le côté exceptionnel de cet actif à Paris, son faible taux d’occupation (alors estimé à 65 %, ndlr) et les travaux liés au décret tertiaire à poursuivre. » Marc-Olivier Assouline s’arrête, puis reprend : « Ce produit réunissait toutes les composantes d’une opération value-added. »
Ainsi, Columbia Threadneedle Investments (ex-BMO Rep) a ajouté 957 clés à son patrimoine déjà composé de 4 000 chambres réparties en Allemagne et en Angleterre. « Ce n’est pas une thématique fondamentale chez nous, mais j’ai clairement envie de la pousser », précise le Head of European Value-Add qui, devant chaque immeuble présenté, se pose toujours la même question : « Est-ce qu’il pourra devenir un actif core susceptible d’obtenir l’adhésion et… l’intérêt du marché au bout de 3, 4, 5 ou 6 ans ? »
Le retail de luxe dans le viseur
Les autres cibles de sa société en la matière ? Le retail du luxe, évidemment, « notre cœur de métier », dit-il, en référence au 71-73 Champs-Élysées acquis en 2020, mais aussi aux autres actifs de la rue Saint-Honoré et de la rue de la Paix. Columbia Threadneedle Investments dispose de 2 Mds€ d’actifs en Europe sur ce segment. « Quand on connaît les marques, les spécificités de chaque numéro et chaque locataire des principales artères du luxe, que ce soit sur les Champs-Élysées, sur Saint-Honoré ou sur l’avenue Montaigne, cela donne un avantage compétitif », explique Marc-Olivier Assouline. « Cela nous permet d’obtenir des écarts de valeur importants, de multiplier les loyers sur une période potentiellement courte. Alors, bien sûr, il ne faut pas avoir peur de faire des évictions, de prendre des paris, mais c’est la spécificité du value-add. »
À l’aise sur le marché du luxe, Columbia Threadneedle Investments l’est autant sur celui des retail parks, fort de son expérience au Royaume-Uni, où le groupe avance une centaine d’actifs (3 Mds£) et une « expertise exceptionnelle ». « C’est un secteur qui a du sens pour les locataires et les consommateurs et nous essayons actuellement de trouver notre angle d’attaque pour le faire en Europe continentale. »
Cet angle, sa société l’a trouvé sur le marché de la logistique, où elle « pousse le développement en blanc » en s’appuyant sur le succès de la cession du portefeuille PFA Logistics : un portefeuille de cinq actifs cédé à AEW pour 120 M€, reflétant un taux de 5,35 %, comme révélé par Business Immo le 4 juillet dernier.
« En ce moment, nous passons énormément de temps sur le résidentiel étudiants et jeunes actifs, autrement dit le single living », reconnaît Marc-Olivier Assouline, qui cible des actifs entre 150 et 300 appartements, « où il y a encore des économies d’échelle opérationnelles et moins de concurrence ». Il ajoute : « Notre objectif est de constituer un portefeuille entre cinq et dix actifs pour une valeur entre 200 et 300 M€ sur une période de cinq ans. La vente en bloc à des investisseurs comme Columbia Threadneedle Investments est assurément une bouffée d’oxygène pour les promoteurs. »
« À chaque marché ses spécificités », conclut le Head of European Value-Add. « À nous d’être agiles pour adapter cette stratégie à l’échelle européenne. »